巨型城市区（The Mega-City Region）的概念于1999年提出，是中心大城市向新的或临近的较小城市极度扩散后所形成的，是21世纪初正在出现的新城市模式。巨型城市区与房地产高质量发展密切相关，巨型城市化地区崛起对房地产的影响具有重塑再造意义。对于当前我国房地产领域出现的一些引起关注的问题，需要辨证认识、主动应对。
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巨型城市化区域将重塑房地产市场
首先，巨型城市化区域是城市化发展趋势。城市化是城乡从一元到二元再到一元的过程，未来将进入以城市为本底，城乡一体的城市中国。而这个城乡一体，从空间上也表现为先在一些发达区域依次出现巨型城市化地区。这些巨型城市化地区是由中心城市、都市圈和城市群支撑，同时包括了城镇之间和周边的农村区域，表现为一体化和网络化的空间。这一过程也是让一部分地区先发展起来，然后带动更多地区共同富裕的过程。
其次，中国巨型城市化区域未来必将加快。国际上，多位学者指出，全球已经出现了这样巨型区域。弗罗里达2008年研究表明，有40多个这样区域。另外，斯科特也有相关研究。
在国内，长三角、粤港澳大湾区、成渝地区双城经济圈已经初现端倪。过去，虽然受经济利益驱动，城乡之间人口、资金、产业突破层层阻力趋向双向流动。但是由于城乡分割的制度障碍，这一动力远未释放，城乡一体和双赢很受影响，巨型城市化区域远未形成。
我们注意到，最近已经开始打破城乡分割的制度藩篱，相信这些户籍、土地制度变革，将为巨型城市化区域的要素自由流动尤其城乡要素双向流动铺平道路。巨型城市化区域发展，包括都市圈和城市群的发展将加快。
此外，巨型城市化区域将重塑房地产市场。巨型城市化地区崛起，可能会使长期处在市场之外的乡村住房进入市场，未来城乡一体化的住房市场体系和住房保障体系将会逐步形成。一方面，这将使得乡村的土地和住房的价值得以体现，从而带动乡村及其农民加入更富裕家庭行列。另一方面，乡村住房进入市场，可以很大程度上平抑中心城市、都市圈住房短缺和房价上涨压力，让更多“青新市民”通过市场及其保障性安居工程获得自有住房。
房地产高质量发展必需解决“十高”问题
巨型城市化地区或重塑中国房地产市场，房地产要实现平稳健康发展和向高质量发展转型，必须要解决长期存在甚至不断加剧的“十高”问题。
第一，高价格。首先是房价高。全国地级以上城市的房价收入比达1：9，远超1：2-6的区间，且中国住房市值占GDP比重为356%。其次房租高。多数大城市整租一居的房租占收入比多数超过30%，有的城市超过了90%。再次地价高。一些城市楼面地价过万元，地价占房价的比例超过50%，一些区域还出现“面粉比面包贵”的高地价局面。
第二，高增长。与其他各行业相比较，过去20年房地产业是增长最快者之一，尤其在价格、销售，投资等方面。首先是房价快速飙升。全国平均价格从1998年的0.2万元上升到2020年1万元，2020年增幅仍达6.1%。北上深平均房价从1998年3500元至5000元之间，到2020年6-9万之间，上涨幅度达到10余倍；其次是住房面积高速增长。商品房销售面积从1998年的1.22亿平方米增加到2020年17.61亿平方米，全国城镇人均住房面积1998-2020年间平均年增加1平方米，2020年再创历史新高。再次是房地产开发投资多年呈两位数增长。房地产开发投资从1998年的0.36万亿元增加到2020年14.14万亿元，即便疫情笼罩的2020年增长也在7%以上。
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第三，高利润。近年来，一般制造和服务业的利润率逐步下降到5%及以下，但房地产开发平均利润率一直高于10%，远高于行业平均利润率。加上房企的高杠杆，真实利润更高。其次，房地产金融利润率高。借助房地产的高利润，房地产金融利润率及房地产融资成本也远高于一般水平。包括银行信贷、股权融资、发债、非标融资、境外融资等融资利率都远高于一般水平。再次，房地产投机更是“一本万利”。有鉴于房价快速飙升，一些炒房者获得投资翻倍或多倍的回报。
第四，高负债。首先是企业高负债。以目前三道红线为基准即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1,目前众多企业都踩了三道红线。其次是居民高负债，央行2019年10月调查及有关机构的估算：城镇居民家庭负债参与率高达56.5%，居民家庭债务收入比已超过100%，房贷占家庭总负债的75.9%。
第五，高杠杆。杠杆率是总负债与名义GDP的比率。首先是房地产宏观杠杆高。2010-2020年，房地产贷款占GDP比重从15.9%增长到了40.1%；其次是住户部门杠杆高。2021年一季度住户部门杠杆率62.1%，已经与发达国家住户部门杠杆率水平相当，这一杠杆率的主要成分是房地产杠杆。再次是房企杠杆率更高。根据清华大学课题组的测算：2018年房地产行业整体杠杆率96.8%，2004-2018年增长59.6%，这一杠杆率在全部行业中排在次于金融的第二位，且远高于其他行业。
第六，高周转。一个房地产项目由有经验的开发公司来操作，从融资、购地、规划、建设、销售、回款大概需要2-3年。所谓高周转，即业内俗称的“不压货”：拿了地，快开工，快销售，快速回笼资金后再投资。高周转模式是将资金而不是住房开发的周转作为主线，通过简化开发流程，缩短开发时间，以实现资金高速回笼并再投资，以最大化规避风险、放大资金杠杆率，提高市场规模和利润。这是由于资金量巨大的行业特点，加上激烈的市场竞争、巨大的市场风险和宽松的融资环境，而逐步形成的野蛮增长模式。一般正常房地产开发周期是2-3年。但目前不少企业做到“456”即：4个月拿地开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转，个别企业资金回笼时间更短。
第七，高占比。首先是增加值占比高。2020年，房地产业与建筑业合计增加值约14.8万亿元，占国民经济总量的比重为14.5%，位列各行业第三位。排名第一的是制造业26%，服务业占比16%。房地产投资占GDP13.3%。其次银行贷款占比高。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%。再次税费财政收入占比高。土地出让金及房地产税费在各城市财政收入的比重50%左右。
第八，高差距。首先是区域差距扩大。南方区域、一二线城市、都市圈城市群以及特殊资源地区房地产市场持续高烧，北方地区、四线及以下城市、非都市圈城市群以及资源枯竭城市越来越冷。其次是居民间的差距扩大。除了房地产及其相关行业利润及工资收入远高于其他行业和阶层。需求端过度市场化以及炒房盛行。使得收入差距与住房差距累积因果、相互加强和不断扩大。居民之间不仅存在拥有住房不同数量和价格的差异，更存在是否拥有住房的0与1关系差异。所以，近年来房地产越来越成为财富差距的最大领域，同时也进一步助推了财富外其他领域的差异扩大。典型的如：是否拥有住房尤其学区房，决定是否获得教育尤其优质教育，这可能导致差距扩大的代际传递。
第九，高关联。宏观影响金融、财政、经济、社会、科技，关系到这些方面的发展与安全。中观影响是产业发展，一业兴带动百业兴导致千业衰。房地产有56个相关联产业，房地产业发展虽然带动这些相关产业的发展，但是也影响其它上千的产业发展。微观影响家庭消费、教育、生育、婚姻。洪彩妮（2012）研究显示：房价增长速度提升1个百分点,初婚率下降约0.02个千分点。宋德勇等（2017）研究发现,房价上涨会显著降低城镇在婚居民的二孩生育意愿。
第十，高风险。上述9方面过高的问题给房地产相关的主体和产业链环节带来很大的潜在风险，可以说房地产已是经济社会发展最大的灰犀牛。具体有以下5方面：政策调整次生风险、房企流动性紧张及违约风险、住户部门断供风险、金融机构断贷风险、市场预期逆转风险。需要说明的是，这些风险具有叠加和传染的风险。
坚定审慎地促进房地产向高质量转型
最近，个别房地产企业出现了流动性问题，引发市场大量关注和反应。我认为，这需要辨证认识，主动应对。
第一，正确认识风险，合理引导预期
首先，当前问题是转型阵痛。这是前期房企高负债、高杠杆、高周转模式在房地产金融审慎监管发力下的转型阵痛，既有前期风险积累太高而导致的必然性，也有当前严监管政策的主动性，应全面分析不必过度紧张。
其次，有条件控制风险扩散。目前，仍处在调控的机遇窗口期。根据我们的研究，2025年前后房地产总体拐点会出现。近几年的调控使得总体风险在下降，热点城市供求依然紧张。国家有充分的政策工具储备。像雷曼兄弟等情况与这个不同。
再次，拆除风险必需冒点风险。防止系统性风险发生，就要让一些局部风险释放，希望四平八稳实现软着陆不太现实。打破了过去的发展模式，实现根本的转型，必需采取重锤猛药。
最后，高质量房地产慎重乐观。在解决“十高”实现转型，并回归到民生属性和合理位置后，从长期视角看，人民群众高质量的住房需求决定，房地产仍然地位重要，前景乐观。
第二，保持调控坚定性，完善制度体系
在房地产调控和住房制度建设方面，构建和完善适合中国国情的住房市场和保障制度体系。
从住房市场的政策链和制度链来看，经过前期的努力，已经基本形成闭合。在开征房地产税、结束土地财政、改革农村三块地以及打开多层次资本市场还需继续攻坚。
从住房保障的政策链和制度链来看，目前已经确立了由公租房、保障性租赁房和共有产权房构成的顶层设计，但是金融、土地、财税等政策和制度还需要完善。我们呼吁通过实施“青新市民安居工程”加以推进。
第三，保持调控柔韧性，把握调控力度
虽然要坚定调控决心，但也要注意方法。应该吸取一些国家的教训，不宜太生猛。刚才说，住房市场的政策链和制度链已经形成闭合，调控机制还没有完善。
一体化调控：建立“人钱地房服”五位一体的联动。摆脱各自为政，实现多方协同。
机制性调控：既要以不变应万变，也要以变制变，根据市场主体变化进行适时的政策微调。
差异化调控：双向调控。对过热城市增加供给，对过冷区域要减少供给。因城施策，因企施策。